正荣地产 4月销售额回升,年内已斩获11幅优质地块

5月9日,正荣地产(06158)以10.89亿元竞得无锡一幅住宅用地,这是该公司今年以来吸纳的第11幅地块。与此同时,正荣地产正在走出疫情事件的阴霾,销售加快回暖。

3月份以来,房企销售逐步恢复正轨,从陆续公布的月度销售数据来看,恢复情况好于预期,部分中型房企的增长快于行业平均水平,其中正荣4月以36.3%的环比增速领先行业。

4月销售同比环比双升

公告显示,4月份,正荣实现年内首次突破百亿,合约销售金额约为104.98亿元人民币(单位下同),同比增长2.65%,较3月环比上升36.3%,合约销售建筑面积约为69.89万平方米,合约平均售价约为每平方米1.5万元。

据克而瑞数据,TOP100房企4月单月业绩规模环比上升17.2%,同比上升0.6%,而正荣不仅环比还是同比,均优于行业平均值。

2020年1-4月,正荣累计合约销售金额约为283.95亿元,同比仍有下滑,但同比降幅较3月明显收窄,合约销售建筑面积约为185.98万平方米,合约平均售价约为每平方米1.53万元。与2019年同期相比,正荣4月合约销售下滑主要受合约建筑面积下滑影响,合约平均售价同比稳中有升。随着国内环境的平稳,房企销售有望继续回升。

从整个行业的区域分布看,4月一二线城市基本恢复到去年同期水平,而三四线恢复程度稍微落后。市场人士指出,一二线及强三线城市市场需求依旧坚挺,市场前景更为可期。

正荣74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区,相信后续销售有足够反弹的韧性。公司CFO陈伟健表示,销售反弹的情况会在接下来继续保持,大概率到六月尾就可以追回去年同期的水平。

正荣2020年合约销售目标为1400亿元,相当于同比增长7%。管理层在业绩会上强调,权益合约销售比可能从2019年的50%上升至55%,意味着权益合约销售额可能从2019年的660亿上升至2020年的770亿,增幅约为18%。

对比大部分房企5%至15%的权益销售增长目标,海通国际认为正荣地产的同比增速相当快。今年公司可售资源有2300-2500亿元,所以仅需要较低的去化率约60%即能实现当年的销售目标。

房企本身的销售主要集中在下半年及四季度,上半年尤其是一季度的销售占比较低,若二季度及之后的供货和销售跟上节奏,大概率能完成全年目标。据东吴证券测算,根据过往10年数据,一季度销售占房企全年比例约18%,销售回款占全年比例约21%。天风证券认为,一季度受抑制的需求,后续有望出现补偿性释放,全年影响或将较小。

年内拿下11幅地块

销售复苏的同时,正荣利用充裕的在手现金,积极把握时间窗口拿地扩储。今年以来截至目前,正荣共投得11幅地块,主要集中徐州、南昌、苏州、南京、福州、莆田等城市。

最新一幅地块在5月9日竟得,该地块位于无锡惠山区凤宾路与天丰路交叉口西南侧,出让面积38401.2㎡,总价10.89亿元,溢价率为8.03%,这是正荣首次进入无锡。

在拿地策略方面,正荣坚持高周转与城市深耕,所以可以看到今年以来获取的地块占地面积在十万平方米以下,且大部分位于多年来深耕的城市。

由于精准抓住拿地时点,正荣能够以较低的价格拿到优质地块。以3月5日拿下的徐州玉带大道西侧、彭城欢乐世界南地块为例,该地在去年8月首次挂牌,但随后终止,到今年重新挂牌时,起价较去年下降41%,几近腰斩,且容积率从1.05-1.3提高到1.1-1.5,最终成交仅较起步价溢价约20%。

市场普遍认为现在正是拿地的窗口期,对于现金充足的房企来说是难得的机遇。平安证券此前指出,随着竞地对手减少、地方财政压力加大带来供地增加,疫情期间及过后将是较好拿地时间窗口。此外,受公共卫生事件影响,各个政府把一些优质地块提前释放出来。

4月份土地市场明显回暖,31家典型房企超9成均在土地市场有所斩获,成交以一二线城市为主。

正荣管理层在业绩会上透露,2020年会按照35%的权益拿地,购地预算大概在260亿元,比2019年220亿元的增加约18%。

整体而言,从销售和拿地情况来看,正荣仍在稳健向前,加上今年流动性相对宽松,房企融资环境预期向好,均为正荣持续高质量发展提供了保障。

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