我该不该提前把房贷还了?

作者: 菜鸟理财菜导   

安土重迁的中国人,爱买房是出了名的,很多人倾尽所有也要拥有一套属于自己的房子。

因为对于他们来说,房子不只是房子。在这个瞬息万变的时代,它更是安全感的存放之处。

可正因为这个房子,掏空几代人的钱包不说,多少人一生背负着沉重的房贷。而房贷已不仅是购房小家庭的负担,更是上一辈人甘愿为之付出的宿命。

最近,菜导就看到了这样一则令人唏嘘的新闻:

河南郑州一位69岁的环卫工曹大爷正在清扫马路的场景被拍到,他干环卫已经17年了,得过多种疾病,目前右腿有问题。

但他每天早上3点开始工作直到晚上7点,蹲在路边吃馒头就匆匆解决了早饭。

他说,他的小儿子有二三十万的房贷要还,做父亲的想帮帮他。

其实在生活中,这样的例子并不少见。

菜导公司有一同事,前段时间刚换了一个改善房,每月还贷2万元。

他母亲知道这件事后,整整一个月没有睡过一个好觉,整天整夜地为他们这个小家的未来担心。

房贷,真是一个让两代人头疼的问题!

一方面,很多人被房贷压弯了腰,生怕丢了工作收入降低供不起楼。

另一方面,让不少人困扰的是:在有部分闲置资金的情况下,提前还贷解决掉这个大麻烦,是否是一个较好的选择呢?

1

首先,我们来算一笔经济账。

上个世纪90年代,房贷基准利率曾到达过10%以上甚至是15%的水平。而最近十年来,房贷利率的水平可以说是历史上的较低水平。

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尽管在去年,由于房地产调控政策的收紧,多地多家银行的房贷利率较基准利率上浮了5%—20%。但今年以来,多家银行纷纷下调了房贷利率。

据融360在4月中旬的报告显示,首套平均利率已连降4个月,全国首套房贷平均利率为5.56%,回归至2018年4月的水平。

所以总体来看,房贷利率其实是维持在一个较低的水平上的,这大概也是老百姓能贷到的最便宜的款了。

特别是在前几年使用了7折、8.5折等利率优惠的,或者是使用了公积金贷款的,更是如此。

从这个角度来讲,如果提前还贷,其实损失的是一种较低利率的借款机会。其实也就损失了将这笔钱投入到其他投资渠道中可能获得的较高收益。

而且如果提前归还了这笔钱,后续生活中急用钱的话,很可能要通过别的利率更高的贷款来解决,损失就更大了。

再者,大多数银行在房贷的还款方式上默认的是等额本息还款法。

而等额本息法的特点,是将本息总额分摊到每个月中,每个月的还款额是一样的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

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也就是说大多数房贷,前期还的主要是利息。

在这种情况下,到了还款中期,其实已经归还了大部分的利息了,剩下的金额以本金为主。这个时候再去提前还贷,其实已没有多少意义了。

需要说明的是,对于提前还贷,部分银行会收取违约金,不同的银行处理方式不同。

例如,工商银行要求贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还贷,则不收取违约金。

建设银行的要求则是,贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷额的百分之三作为违约金。贷款一年到两年提前还贷,收取百分之二。贷款两年到三年提前还贷,收取百分之一。

所以不管是从贷款利率、还款方式还是违约费用来看,提前还贷都不见得是一个好的选择。

2

可是生而为人,理性之外还有感性,以及对未来的恐惧。

现在大环境不好,到处都在宣扬996,多少人沉浸在对于“中年失业、收入断崖式下跌”的担忧中,夜不能寐。

当然,这种忧虑对于那些每月房贷只有三五千的人来说,或许算不上什么问题。

但对于目前收入虽然不错,但房贷支出又占据收入较大比例,特别是那些在一些城市奋斗并且在14-16年高位接盘的购房者(八成都是85后),月供压力确实是一个无形的枷锁。

菜导有个朋友就说:是啊我现在确实能赚不少,月供虽然高但也没啥压力,但是我自己真的没办法确定40岁以后还能跟年轻人一样每天加班到半夜,也不敢保证那时候还能赚现在这么多钱,趁现在还能拼,提前还了,给自己留个后路吧。

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还有个朋友说:房贷利率低、提前还贷不划算这些道理我都懂,但一辈子这么短,我就是不想整整30年都活在欠债的阴影之下,趁现在能挣钱提前还了,以后老了想干嘛干嘛,这样不好吗?

一切正如那句话所说:“所谓的按揭,就是按住你,一层一层地揭你的皮”。在多数中国人的观念中,欠钱的日子着实不好过。

当高额的月供和对失业、收入骤降的恐惧两相叠加的时候,你所能感受到的压力,则分分钟能让你崩溃。

还有一个残酷的现实是:

在体制外,很多人收入高峰期其实就是30—35岁这几年。中年失业,遭遇收入断崖式下跌的情况并不少见。

如果再因为平时高消费而存不下钱,那么因为这些变化而供不起房的风险就很大了。如果最坏的情况发生,前面几十年为此付出的努力就这样付之东流了吗?

去年年末,清华大学BBS“水木清华”上出现过一个很炸的帖子。

发帖者说他失业三个月了,900万的房子,房贷一个月7万5,眼看着要断供了。

在这位清华男收入最高、年薪达到几百万的时候,他加大杠杆买下了900万的房子。

可即便背景和经历看起来如此优秀的他,却也在不久后遭遇了公司裁员、中年失业、并且拿不到补偿款的糟糕境地。

这样的例子其实我们看过、听过很多,而且在最近1-2年的一线城市,出现的频率越来越高。

所以在背负着高额房贷的情况下,对未来产生担忧也并非没有事实根据,特别是在竞争日益激烈、挑战似乎远比机会更多的当下。

3

一边是对于提前还贷带来的损失的衡量,一边是对于未来的担忧和恐惧而产生的压力,回到文章开头的问题:到底该不该提前还贷?

首先,人最大的敌人其实是自己,如果压力太大以至于严重影响日常工作和生活,天天都不得安宁,那么还是提前还贷吧。

毕竟,心头的恶魔是最大的恶魔,足以摧毁生活的一切。为了驱赶这头巨大的恶魔,牺牲掉一些其他的利益又算得了什么呢?

再者,房贷利率虽然不算高,但也基本在4%—6%之间。果你是极为保守的投资者,并且只会把钱存到余额宝,赚取不到3%的年化收益,那不如也提前还了吧。

反过来讲,对于有其他收益较高的投资渠道,并且风险偏好不那么保守的人来说,用流动性较好的现金去换取流动性较差的房子,则并非是个好选择。

再有,如果短期有购房计划,或者对未来的收入不那么悲观,但却想着为未来留存一笔风险资金,也别急着提前还贷。

菜导身边有个朋友,婚前买了个单身公寓,后来手上存够钱了,就去提前还贷把房子的尾款付了。

可没过多久后,这位朋友准备结婚了,此时就面临着买大房子的需求。

这时他手上几乎没有剩余资金,要买大房子则要把小房子先卖了,可小房子的房产证还要几年才能拿到,这下处境就比较被动了。

当然,菜导觉得最关键的还是前面提到的那个要点:如果还款周期已到了中期,由于已经在前期归还了大部分利息,所以这时候就更没必要提前还贷了。

只不过房子这件事情在中国被牵扯进了太多原本不应该牵扯的因素。

所以要不要提前还贷这事,还是要根据自己心理压力的大小、对投资渠道的掌握和对于风险的偏好、是否觉得有必要留存风险资金、目前所处的还款周期等情况来决定啊。

但是无论最后选择是否提前还贷,提前做好资金规划,合理地安排消费支出,适当地进行储蓄准备,不断增强自身实力、提高职场的不可替代性,才能在风险到来的时候多一份定力。

话说回来,你准备提前还清房贷吗?对于这个问题,你又是怎么考虑的?

菜鸟理财菜导
人称菜导,互联网理财意见领袖,普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。
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