预售变现售实锤已落！要买房的，请再等等！

9月21号，一纸标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件，引发大家对取消房地产预售制度的遐想。

不到一个月，在众人还没来得及反应之余，取消预售已经在多个城市出现苗头，如同星星之火。

地产商们哀叹：“50%的房地产将倒闭，房地产企业也将面临一场重大洗牌。”

更多的人则高呼：“打倒无良地产商，让老百姓迎来购房保障新时代。”

在这样一个看似不起眼的问题上，为什么会引来空前争议？

取消预售制度，是购房者的幸运，还是地产商的穷途末路？

1.

预售制度，也称“炒楼花”，是香港地产商霍英东首创，堪称点亮地产业的跨时代发明。

在霍英东之前，香港的居住条件一直很差，一栋稍好的房子，就是全城追逐的稀缺品，即使有钱，也不一定能够买到。

建不好房子，原因不在于建筑师有问题，而是地产商们往往资金不够用。

他们只有竣工，卖掉所有的房子，才有资金开发下一个楼盘，建房速度与人民日益增长的购房需求之间，充斥着巨大矛盾。

“想买房的人买不到房，想建房子的人没钱。”这个问题，一直困扰着香港业界。

预售制度，就在灵光一闪中，匆匆登上历史舞台，连接了横亘在“居者无其屋”困境中的两方，开启了香港地产的一路腾飞。

霍英东也因此奠定“香港土地爷”的地位，一年之内，卖掉3栋楼，净赚1000万。

这种模式成功后，被当时住房极度匮乏的内地所青睐。1994年，房改前夕，北京颁布《城市房地产管理法》，宣布引入商品房预售制度。

至此，为内地接下来20多年狂飙突进的房地产行业奠定了坚实的基础。

接下来这24年，人们的居住条件大为改善，炒房摇身一变，成为发家致富之秘籍，买期房更是秘籍中的秘籍。

为了推进预售制度，降低回款压力，开发商往往会在期房上做文章，给予最好的户型选择，以及最优的折扣力度。

早期不少炒房客，即使是买期房，卖现房，也盈利颇丰。

而开发周期越短，交现房越守时的企业，更是因为迎合了炒房客的心理，从竞争中脱颖而出，喊出xxx速度，成为日后的地产巨头。

这24年里，永远不缺为买期房彻夜排队，挤垮大门，踩踏受伤的新闻。

在地产黄金时代的呐喊之下，预售制度以一己之力，让中国人的居住水平提高了10年。

只可惜，黄金万两易得，周期却只有一个。

24年过去，预售制度的历史使命似乎已经超额完成，留下的，却是一个绑架了整个中国宏观经济的地产业，让人爱也不得，恨也不能。

看着房价而左右为难的新韭菜们，或许不曾知道，如今这种需要掏空六个钱包的局面，也曾有预售制度的一份功劳。

2.

预售制度并不是完美的，它依赖极致的高杠杆和高周转，让地产商可以用极少的本金撬动极大的盘面，但也会因为某个环节的崩塌而满盘皆输。

一栋烂尾楼，哪怕最后只缺一块钱，等待着它的，也很可能是漫长的纠纷、维权。

因此，所有在地产圈呼风唤雨的大佬们，本质上也都是资本圈的能人。

只有灵活运用各种金融杠杆，才能保证稳定的现金流和安全的资金链，笑到最后。

但根据梳理的统计数据来看，地产业的现金流现状不光是让人感到担忧，还有震撼。

从2000年至今，整个房地产业的宏观净现金流为–33万亿，光是今年前三个季度，房企就“倒贴”1.77万亿进入市场。

这意思并不是说开发商良心发现，亏钱卖房子给你，而是意味着从2000年起建的新楼，很可能还有近一半压在开发商手里，尚未销售变现。

也就是说，地产公司还要卖掉30%的房子才能回本，这33万亿回不来，恶果将被全行业，乃至整个金融体系吞下。

而如果贸然取消预售制度，更是行业的灭顶之灾。

本来还有可能一边卖期房还债一边慢慢压缩杠杆。堵死了这条路，短时间去哪里凑钱，拿什么开盘？

但不堵也绝不是长久之计，借1还2，借4还2的杠杆游戏只会越玩越大，玩到最后，给地产商们一个支点，他们还真敢撬起整个地球。

实际上，这种打不得，骂不得的高杠杆现状，就是预售制度种下的恶果。

在光景好的时候，地产商们把预售当伟哥嗑，觉得全世界没有人比自己更厉害，空手套白狼，想建多少房子建多少，反正有大把的资金造作。

一旦资金链断裂，风险也已经转移给买房人和金融机构，大不了大家抱着一块死。在这样的认识下，一条船上的人，谁也不敢引爆这个地雷，风险越埋越大。

但审判的时刻终将来临，取消预售制度，在去杠杆的大背景下，也一定是大势所趋。

3.

2018年7月31日，中国中央政治局会议上，关于房地产部分，有了空前强硬的明确表态：

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

在这短短73个字里，“下决心”和“坚决遏制房价上涨”尤其醒目，这暗示问题已经到非解决不可的关键时点。

但更重要的是，如何建立长效机制？

毕竟，调控只能管得一时，管不了一世。而取消预售制度，或许就是建立长效机制的重要探索。

广东的红头文件发出后，深圳的第一个现售试点，龙华金茂府也即将竣工，对外销售。

二线城市合肥，也即将进入现房销售时代，其房管局发文鼓励现房销售，并同时提高预售门槛。

中山市更是一次性推出十余宗地块，不许预售，只许现售，为广东省取消预售制试水。

而在取消的过渡期内，必然会有大量房企嗅到风声，加速回笼资金，力争活过冬天，挨到市场复苏。

这也是为什么现金流看似充裕的万科第一个高喊“活下来”，融创的孙宏斌一反常态表示安全第一，不再拿地，碧桂园为了加速回笼资金，强推高周转，酿出多起安全事故的根源。

房地产野蛮生长的时代的确已经终结，短时间内，或许还会有更多的腰斩盘，爆仓盘出现，大量中小房企在资本驱动时代也将被迫淘汰。

但这也是这个行业走向更加成熟和规范的必经之路，未来的地产市场，将真正进入强者恒强的大鳄时代。

对于普通购房者来说，取消预售制度也许能够带来更好的买房体验，但在此之前，房价下跌的阵痛，资金出逃的恐惧，也在所难免。

昨天新华社的放话，更是对上周房地产市场出现的某些不切实际“幻想”，泼下了一盆冰凉的冷水：

投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。