比P2P更厉害的长租公寓爆仓 董事长复盘始末!

来源: 界面新闻 作者:柯晓斌   

金评媒(http://www.jpm.cn)编者按:鼎家破产涉及6家网贷平台,约4000户租客受损,这家公司的高官们也陷入了跑路的传言之中。

近日,杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(简称鼎家)突然宣布,因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

作为首家爆仓的长租公寓,鼎家陷入舆论漩涡。其破产涉及6家网贷平台,约4000户租客受损,这家公司的高官们也陷入了跑路的传言之中。

作为鼎家的董事长,魏永锋其个人持股占比达到70%,唯一引入的资金方——筑家投资多次注资总额达到1100万,目前占股10%。

昨日下午,深陷漩涡之中的魏永锋接受了界面新闻的独家专访,复盘了整个“爆仓”事件的始末。

他认为,爆仓的核心不是P2P,转移资产,资金之类的原因,核心问题在于收房上面没有控制好,导致收房价格高,空置变多。同时,运营成本过高,而管理上又出现了漏洞,被销售人员钻了空子,经营不善导致了资金短期缺口,再加上挤兑,才出现了这个结果。

没跑路

界面:外界都说鼎家跑路了?

魏:没有跑路。从1号开始就在积极应对和处理,跟社区、街道、包括公安机关都有沟通,然后另外就是所谓的跑路,我都在正面回应了,也不存在这个事情。一百个业主也好、一百个客户也好、一百个疑问也好,每个人都有自己的观点,但我不可能一一回应,回应肯定都是正式。

虽然比较受挫,但我是从业务线出来的,抗压能力还好一点,如果一般的人,肯定承受不住这种压力,各种造谣,还好,我能扛着。

界面:受事件影响的租客是2000多个,加房东大概是4200?

魏:目前我们一共有10多个门店,公寓房有1900多套,有租客的是1700多套,从八月1号数据来看,空置的在150套左右,我们95%都是整租的为主,客户都是一对一的,没有一对多的客户。一套里面有多个房间,我们不是面对三个租赁合同去签的,每一套我们是签了一个合同。

房主1900多个, 按照合同,我们必须要在8月1号给400多个业房付房租,15要号要给200多个房主付房租,累积600多万,但是因为挤兑的问题出现,被延后了,剩下的1300多个房主的房租我们已付到了9月份,或者10月份、甚至11月份,所以实际上他们并没受到了影响,只不过是通过这件事情,引起了一定恐慌,造成了挤兑。最近两个月,我们应收的房租还有600多万没去收。

界面:和寓团公寓合作形式是怎么样的?

魏:谈不上合作,是因为这个事件出来之后,我们为了处理善后的问题,一些公寓像寓团愿意把房东和租客的合同转移到他们哪里去,他们是帮助解决问题。

界面:有租客质疑,你们只不过是把租客的信息转移到了寓团,并没有什么用,甚至有抵制情绪?

魏:寓团行业内朋友介绍的,事情发生之后,现在租客的抵制情绪是可以理解,但这个是自愿原则,和寓团的租约是需要重新签订的,租客可以接受也可以不接受,取决于租客本身。

界面:有多少租客的租约转到寓团了?

魏:这个数据我不方便直接透露,目前,他们都在和房客沟通,这是他们双方的事情。

界面:有消息说你们已经找到了买手?

魏:没有VC或者机构出现,目前正在准备向法院提交资料,相应的材料和后面的事情我们已经交由律师处理了,在申请破产清算的流程。

用户知情

界面:很多长租公寓都会和P2P这种第三方金融机构合作,通过用户的信用背书,去找P2P平台去贷一年的房租,长租公寓拿到租金后按年月或季度结算给房东,利用时间差去沉淀资金池,为什么都会采取这种合作模式呢?

魏:不是说企业想做这一块,是客户本身有市场。现在的消费习惯正在改变,年轻人喜欢先消费后享受嘛,这种产品是由这样的消费市场来衍生出来的,这种产品银行也在做,我觉得它本身是没有问题的,因为客户有需求,我们才去做这种合作。鼎家有金融合作的客户也就20%左右,资金600多万。

现在外面有说这种平台不好,还有说房价高是因为资本等原因,但我认为其实不能以这种方式去评价。资本进入只能说明这个行业越来越好、越来越规范,没有资金投入任何一个行业都发展不起来。我认为现在我们应该探讨的是业务这一块,怎么更好地去监管和保障客户的利益,而不能以片面的角度去否定它。

界面:你刚才说到鼎家签了这个协议的租客是20%左右,资金600多万。是不是可以说,这件事涉及到的核心资金是600万?

魏:不能这么说。核心的问题还是, 1号和15号那两笔应该交付给房主的租金延后了,造成了挤兑,资金链出现了问题。

界面:事件爆发之后,公司的资金池大概是有多少?

魏:相当于占用了多少资金?是这个意思吗?我们做的分期业务有600来万。有一部分已经还掉了,那么正常在居住的所占用的资金,也就是租客的600多万租金,相当于第三方已经帮我们付了。第二,我们合作的也不是P2P公司,我们合作的也就是像银行的产品的这些正规的金融产品。

界面:公司跟爱上街是在什么时候开始合作的?

魏:今年年初开始合作,还没几个月。我觉得不需要对它单独点名,这样也不公平。因为我们在三四月份已经停掉了合作,在金融管控的情况下,大家资金都紧张。这项业务他们也暂停掉了。

界面:租客和公司签协议的时候,鼎家有没有提示他们,这是一个贷款协议?

魏:交易流程是这样的,我们和租客签租赁合同后,然后租客拿着交易合同交给第三方金融机构平台,进行贷款,贷款时他们会签订一个协议,这个协议具体怎么弄,我不是操作人,不太清楚,但这个协议要提交身份证和各种信息,有时候还要拍照。提交完协议之后,平台会向租客确认是不是本人,还有还款日期这些信息,这都是会告知(租客)的。

所以你刚说租客说他们都不知道签了“贷款协议”,或者说拿他们的信息去怎么样怎么样,我认为这是他们本身没有任何的担当,这些事情他们自己做了之后,又否认了,因为人之常情嘛,他也怕嘛。

界面: 所以整个借贷发生的过程中,租客是是非常清楚的,对吗?

魏:对。比方说我拿着他的资料去办,那么钱是直接到我这里来,如果他在不知情的情况下,他还的钱应该是还给我的,怎么会到平台?所以他们的逻辑肯定是有问题的。按正常的操作流程来说,就像我刚刚说的,他还钱还到平台,他才知道自己是欠谁的钱,谁替他付了这笔钱。

我们之间发生的是租赁关系,他和第三方发生的是借贷关系。只是说借贷方会要求我们做一个联贷担保,比如说租客跑了,那我们就要给钱给他(第三方)金融机构,从?的角度,我们是有这样一个协议。不是像他们说的那样,都是成年人,又不是小孩子。

界面:那公司目前金融合作的渠道有哪些?

魏:我们分期合作的产品也是断断续续的,因为我们合作的那几家可能在国家的政策下面资金也紧张,所以他们也不得不调整业务方向,所以合作在今年3、4月份也陆陆续续断掉了,只是有的租客的钱还在还。我们最近在合作的一家是正规的银行贷款,但是这也是刚开始接触,做的也就十单。

界面:鼎家董事付小杰也是爱上街的一个股东,那鼎家和爱上街两个公司之间有没有深度关联?

魏:一点关联都没有。都是行业里面的人才(往来)嘛,他之前在哪里有股份和我们没有任何关系。

为什么会爆仓

界面:鼎家目前是亏损状态?

魏:对,因为公寓行业利润太薄了,尤其是整租。所以我们只能通过量,通过人房比来提高效益。人房比的意思就是,比如说一个人原来管10套,那他能不能管100套呢?但是我们在人员上面,因为我们的分散式,和集中式不一样,集中式就是一栋房子装好之后可能有一两百间,我们分散式是要布置大量的线下人员去寻找房源、开发资源,这样的话我们的运营成本就非常高,起初规模小的时候亏个五六十万,但是(房源)量多、人员又增多的情况下,一个月就亏一百多万。

界面:是从什么时候开始亏损的?

魏:是从2017年,我们全线进入公寓行业的时候就已经开始亏损了, 量小的时候是刚每月亏五六十万到今年每月是一百多万。

界面:那目前累计亏损了多少钱?

魏:3000万左右。

界面:为什么会亏钱?

魏:公司运营成本比较重。目前公司规模300人左右,每个月150万到200万之间。另外,鼎家不是开网点就可以了,还有开门店,租金也是要的,每个店的运营成本比较高。为了保持公司的正常运转,每个月成本在250万左右。

界面:是不是拿大部分的钱去抢占市场、扩大规模了?

魏:前面我讲了,为什么会产生空置呢,首先是房子收进来,或者说出价的速度慢了,会导致空置的产生。空置的产生有两个核心点,一个是竞争肯定是很激烈,价格相对也会高一点。业主也会看到新闻报道后,心理预期也比较高,租金也比较高了,所以我们拿下来房源之后,在出租上就会增加客户的成本。第二个这也会导致出房的速度慢,那么空置率就会变高。

界面:这个事情集中爆发是在八月份,那么在七月份的时候鼎家是否也是在抢占市场?

魏:从六月份开始,我们开始调整,因为我们发现管理上面存在一些问题,成本还是偏高了,所以人员方面也在精简。人员缩减到200多人,包括总部那边的五六十个人。

魏:六月份之前公司在市场拿房上投入了多少钱?

在拿房方面,也已经开始下降了。因为从在三、四、五月份,房子空置都在四五百套,这样每个月的增发(蒸发)就要达到毛两百万,这是很大的一个现金流出。

界面:那五月份公司拿了多少房子?投入了多少钱?

魏:这个我没法算,也给不了具体数据。我们五月份已经开始控制了,拿房也不多,所以我没办法说五月份拿房花了多少钱。我们和集中式还不一样,一直是在寻找的一个过程。集中式下,一栋房是多少钱,它可以很明确。但我们是又小又多,一套房子就两三万,一年的金额也就两三万,房租又不一样,那我没办法统计。

界面:所以这个数据你也不是特别清楚?

魏:对。

界面:造成爆仓的原因,除了挤兑,还有什么原因?

魏:公司管理有漏洞,出现了贪腐。可能管理上有些漏洞,给了某些员工一些空间,导致他们挪用房租、赚差价等等,他们有各种手段吧。

界面:这个事在公司是怎么被发现的?

魏:应该是在五月底六月初,“涉案”人数有七八十人,给公司造成的损失肯定超过200多万。我们起诉的核心管理人员有6个人,其他的一些销售人员我们也没有去追究了,因为他们收到钱肯定也是和其他人分了。

界面:这200多万因为内部管理漏洞损失的金额,加上8月1号和15号分别要付的总共600多万的房租,总共是800多万的现金。800多万怎么会成为压死公司的稻草?

魏:原因是这样的。8月1号只是差了房主四百多万,但8月1号前我们还有一百多万房租没收进,8月份整个月我们还能收回五六百万。在有资金缺口的情况下,我希望把1号要付的钱延期到15号,希望可以把陆陆续续收回租金再支付给业主。

但之前被我们开除的那部分员工,出去之后没有被直接抓起来,他们还在同行业工作,他们掌握了业主的客户信息和业主的信息,所以他们在知道我们公司的情况之后马上给业主打电话,说老板跑路了,所以就出现了一个集体的挤兑现象,所以就快速地产生了问题。

界面:所以这是出现“爆仓”的根本原因?

魏:是。按正常来说,房租延后一点,只要按合同上约定给房东算滞纳金就可以,但是不造成违约责任。对于客户来说,我们不是说欠客户多少钱,因为资金是在流转的,流转是正常的。集中兑付的话,我相信银行也受不了。

来源: 界面新闻 作者:柯晓斌

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