高租金时代,分期付款能拯救租房族吗?

来源: 金评媒记者 小丫   

这几天,围绕一部分中介高价收房,造成房租大涨,社会各界议论纷纷,政府有关部门也果断出手,强令自如这样的大平台不得随意涨价。

但无论如何,在北上广深这样的一线城市,房屋租赁已成为一个上千亿的大市场,预计到2025年全国租赁总收入将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿。市场规模如此庞大,自然引起大资金的高度关注,各路人马纷纷抢食这块巨大蛋糕,而租房分期则成为各家最青睐的手段。

 瞄准租房分期机会  

2015年,小周离开家乡山东青岛,来到北京开始了一段新的创业旅程,亲身感受到房屋租赁领域的种种现状。他发现市场存在很多痛点需要被改变,“当时我们的创业初衷就是帮助用户解决问题。”小周告诉金评媒(ID:JPMMedia)。

小周做了一个比较:青岛是三线城市,租房市场容量小,可以押一付一、押一付三,形式比较多;北京租房市场的容量和需求量非常大,普遍是押一付三、半年付甚至年付。“在北京租房需要投入比较大的费用,我们帮助用户分期,而且免息免费。”

在租房分期领域,传统做法是从房源开始切入,倒流做入口,但是这样做有一个大的弊端,线下太重。

“互联网金融本来就是轻资产,如果自己做线下,我们就成了中介,变成以房源为主,分期为辅。”小周告诉金评媒(ID:JPMMedia),

“中介公司做不了金融服务,因为这需要支付牌照,但他们有大量房源,可以合作。”

“租房是一个刚需。”在小周看来,将资金、消费场景与用户刚性需求紧密结合,形成完整产业链条,这是互联网消费金融发展的大趋势。

租房分期的商业模式并不复杂,难度在于中介资源的本地化特征非常明显。“比如上海的租房习惯,是中介直接向房东收费;但北京的房东不掏钱,甚至还要收押金,不同城市需要不同的打法。”

 有的平台推广手段非常"任性"  

小周坦言,本质上租房分期做的是一个互联网金融的生意,因此,风控能力是考察平台能力的核心要素之一。

租房分期平台的风控环节主要包含两部分:一个是对人,一个是房源。前者是对“人”的偿还能力和意愿的审核,后者是对房屋的审核。即使租客违约或不还钱,只要在租客退租后有能力将房屋进行转租,即可降低房东的空租风险,也让房东不再为房屋出租花费心思。

具体到各个租房分期平台上,做法则略有不同。

有的平台,一方面以一个较长租期,与房东签下一个有折扣的租赁价格,另一方面,租客只需“月付房租”就可以获得“安身立命”的一席之地,大大减轻了资金压力。

有的平台,采用平台担保的模式,提供“租房分期”业务及服务。用户选择好租赁的房源后,可以在能够分期的平台的微信账号上进行个人租房分期申请,用户只需要“押一付一”,即可解决“押一付三”的问题,剩下的租金由平台直接垫付给房东,相当于此后的每个月,用户再将当月房款还给平台即可。

随着越来越多的竞争对手入场,价格战不可避免。

据了解,有的租房分期平台采取了非常"任性"的推广手法,在其平台上申请租房分期,租客免收利息和服务费。每一笔分期成功的订单,经纪人还将获得几百块元的返佣。

“免息免费已经是一种补贴的做法,但有些平台还推出迟租包赔,我们认为这是种噱头。”

在小周看来,一二线城市房屋领域的补贴,跟打车、美食不一样,后者的客单价相对金额小,租房是一种刚需,如果以补贴的形式获取用户,需要大额度的钱才有效果。

“能不能培养用户的使用习惯,能不能留住这些用户,最后当他们续租的时候,是否可以想到你,补贴需要有一个度。”

创业公司需要做的是,根据自己的优势,结合市场现状,找到适合自己的打法。“机会是存在的,看谁跑得快。”

  低成本有效获客是关键 

“租房分期毫无疑问是一个千亿级的市场,机会可期,但获客、风控挑战仍很大。”

有VC投资人算了一笔简单的帐:仅以北京800万租客,上海600万租客,人均年租金2万元计算,潜在规模即接近2800亿,假设30%的租客工作年限3年以内且有分期需求,全国规模也在千亿以上。

从现实情况看,当前国内租房分期的消费习惯并未建立。租房分期典型的客户类型为毕业3年以内需要押一付三,月租金占到月收入30%或以上,一次性拿出4个月房租约8000-1万元现金而有资金周转困难的用户。

对于一个月租金2000元的租客,其原本的场景为给房东押一付三,一次性交8000元的租金,在3个月到期前一次性付下一个季度的租金6000元。

在使用某个租房分期平台提供的押一付一金融产品之后,场景变为第一次付款押一付一,为4000元,剩余的4000元为向该租房分期平台付的借款,每月的最后一周付下月的房租+贷款手续费(以2.5%为例),即每月付租金2000+4000*2.5%=2100元。一方面解决了租客大额资金周转困难的局面。另一方面租房分期平台则收获了较高的实际年化利息。

据悉,低成本有效获客是做租房分期产品的核心之一。从获客方式来说,目前市场上主要有两大阵营:一个阵营是通过互联网获客,另一个阵营通过渠道获客。二者对应不同的风控方式和优势。

目前,各个分期平台对租客的风控与大多数做信用借款及消费分期公司的风控相差不大,主要包括身份认证(身份证、手机号、QQ号以及紧急联系人)、工作认证(认证工作单位、职位、工作年限、收入、公司邮箱)、学历认证(毕业院校、学历、专业、毕业年份)以及芝麻信用分,等等。

尽管如此,一旦租客丧失了还款能力,或者恶意违约,分期平台往往很难从房东处拿回租金,也就形成了“坏账”。

上述投资人的建议是,在此场景下,各个分期平台最好能和有经纪能力的中介公司合作,来完成清理违约租客以及转租。

按惯例,经纪人会收取1个月租金作为经纪费,租房分期公司即便有一个月押金作为风险预留金,付完转租业务费后仍会产生经营费用损耗;如果租客对房子有损坏,则会造成更大损失。

总体而言,租客违约造成的损失有限,但租房分期公司需要能找到合适的线下公司合作。

来源: 金评媒记者 小丫

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