任衡：关注“租购同权”下的投资机会

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：“租购同权”在广州实施后，住房租赁市场一时间成为热门话题。

“租购同权”在广州实施后，住房租赁市场一时间成为热门话题。根据链家的数据，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。以德国、美国、日本为例，发达国家一般拥有较为成熟的住房租赁市场。通过对这些国家住房租赁市场的经验总结，或能预见中国住房租赁市场的未来。

成熟的住房租赁市场长什么样？

发达国家一般都拥有比较成熟的住房租赁市场，其中以德国的住房租赁市场最为突出。目前德国自有住房率仅为42%，租赁住房率为58%，其中租住公有住房的比例为14%，租住私有住房的为44%。作为对比，2012年中国家庭金融调查与研究中心完成的《中国家庭金融调查报告》中给出了中国自有住房的比率高达89.68%，而世界其他国家的平均自有住房率在60%左右，我国租赁住房市场提升的空间相当大。

各国自有住房及租赁住房的情况

发达国家为鼓励住房租赁市场的发展，主要依靠法律保障、房源开拓、政府租金补贴等方式，政府在住房租赁市场中拥有很大的话语权。德国的私房租赁市场非常发达，德国的住房租赁市场中，私房约占了98%，其中房源包括私人出租住房（66%）、合作社出租住房（22%）、基金或保险公司出租住房（8%）、专业房地产商出租住房（3%）。在德国，房地产开发商必须按照比例建造廉价房用来向低收入者出售或出租，相对于用来出售的房屋，建造出租房的房地产企业将得到更多的税收优惠。而且德国政府每年都会提供GDP的2%作为房屋补贴，如果居民的收入水平不能满足租金要求，政府会通过补贴来补足差价。

又一个四万亿的风口？

根据链家研究院《租赁崛起》一文中给出的数据，2015年中国4个一线城市的租金交易额不到3000亿元人民币，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币。未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，仅一线城市租金交易额就将超万亿元。

 

中国目前购租比重非常低

中国未来的住房租赁市场规模非常可观

早在2016年中央经济工作会议明确提出，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。而九部委最新印发的通知中提到，要借鉴德国、日本等发达国家在住房租赁市场发展中充分发挥政府或者国有企业作用的经验，要求大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。政策背后有三层含义：第一，住房租赁市场发展亟待提速；第二，国有企业在住房租赁市场的“提速期”或将最先有所表现；第三，政府将在住房租赁市场中拥有更大的话语权。从政策导向来看，“租购同权”实则是对加快发展住房租赁市场的延续。

万科新任董事会主席郁亮，在接受新华社专访时提到，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为。而租赁市场正是住宅消费领域的重头戏。万科已经成为了试水者，计划今年开办长租公寓10万间。国有企业先行，政府主导的住房租赁交易服务平台在后，对于政府而言，住房租赁市场的发展，势在必行。

“租购同权”的提出重新点燃了住房租赁行业的热度，房地产行业中的国企有望最先享受到政策红利，得到政策的支持。其次，拥有存量房资源的小市值房企也可能受到市场的青睐，投资者可关注其中的机会。

(编辑：田跃清)