《兔博士地产大数据奇点研究院大数据报告会》房产成交周期或可预测北京房价

   

金评媒(https://www.jpm.cn) 编者按:近日,兔博士“地产大数据奇点研究室”发布了《房产成交周期特征大数据报告》。地产大数据奇点研究室负责人谢明以及上海财经大学刘建国教授作为发布会主讲人,在上海陆家嘴举行了线下发布会。上述报告发现,通过成交周期,或可预测房价。

“房产成交周期的变化和房产价格的变化存在内在联系,房产成交周期的快慢程度代表着热度。成交周期越快,价格是趋向于上涨, 成交周期越慢,价格是趋向于下跌。”兔博士奇点研究院的负责人谢明表示。

简而言之,当房地产市场的成交周期从快向慢变化的时候,应该保持理性持观望态度。而当成交周期从慢向快发展的时候,则是关注房产市场并及时进入的好时机。

 该报告深入分析了: 

一套挂牌房源多久会被卖掉?这个周期在一定程度上可以被视为房市盛衰的晴雨表,了解“房产成交周期”对房东过来说可以了解自己所在小区的房源挂牌后多久可能被售出,做到心中有数。而买家则可以通过房产成交周期来判断不同区域的房源的出手速度,避免一念之差,中意的房子就已经过户他人。 “房产成交周期数据”可成为人们买房、卖方交易中的重要参考指标。

对此,参与该课题研究的谢明结合上述报告总结了目前行业的几大指征。 

一线城市里,深圳房产成交周期最快

谢明指出,成交周期会受总价格分段/面积分段/房型/房龄/装修程度等影响。通过大数据的整理,在七大房产热门城市中,成交周期最快的城市并不是北京或上海,而是深圳。“七个城市中成交周期特征与总价格分段/面积分段/房型/房龄/装修程度之间有很强的关联度,并且影响成交周期特征的因素越多,房产成交周期越长。”谢明说。 

大部分一线城市小户型“0厅”的成交周期并非最快

谢明提到,七个城市所有分析范围内的房型类别数据都存在的一个有趣的特征,他将其称之为“0厅特征”。表现为:每个带0厅的房型,都比同室非0厅的成交周期显著延长,除了成都正好反过来,每个带0厅的房型都比同室非0厅的成交周期显著缩短。没有客厅和餐厅的房型特征成为了房型中一个非常奇特的典型形态。 

大城市里,区与区之间的成交周期有显著差异

 谢明以上海举例,就上海这座城市,成交周期最慢的是位于上海市正中心的几个区域,包括黄浦区、静安区、闸北区、长宁区、徐汇区等。而与这几个区环绕临近的多数区域成交周期最快,其成交供需匹配效率最高,包括浦东新区、闵行区、杨浦区、虹口区、普陀区等。其它更为外围的区域中,除了金山区成交周期较短之外,成交周期介于上海市成交周期范围的中等水平。 

综合分析七大城市的区域分布数据,兔博士得出以下结论:

1中心城区与周边成交周期特征差异性明显,规模较大的城市其个区域之间的成交周期特征差异幅度相对更大

2各个城市成交最快的区域及板块其成交周期比较接近一致,都在15天以内的范围中 

 在谢明看来,“金九银十”的最大受益者或是在8月份左右挂牌的房源

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他的理由是,以上海的走势数据为例,有一个比较有趣的现象:在挂牌基准曲线走势上,该时期的成交周期都属于本研究周期内的高位,说明在这两个月挂牌的房源,都需要相对很长的时间(上海9月成交周期众数值为164天,10月为143天)才能成交;在成交基准曲线走势上,该时期的成交周期却都位于较快的范围(上海9月为29天,10月为11天),说明在这两个月内成交的房源,其交易时间都比较短。“这个现象说明,金九银十的最大受益者是在9月之前不长的时间内(例如8月份)挂牌的房源,其成交过程会较快地完成。”谢明说。

上述报告的中国区域数据,采用了2016年9月到2017年3月的七个城市(北京、上海、深圳、杭州、天津、成都、广州)的二手房挂牌及成交数据,美国区域采用了美国麻省15年完整房子成交历史数据。美国区域在研究内容上利用数据时间周期比较完整的优势扩展了市场热度指数与市场价格趋势预测相关性的研究部分。

同时上述报告结合了房屋成交周期数字特征、分布趋势及其影响因素及房子的不同维度(区域、房型、价格、房龄及装修等),房子从挂牌到成交的时间间隔、周期性特征等指标。

值得一提的是,这是兔博士地产大数据奇点实验室发布的第一个研究成果。 

【来源:私募通】

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