听说有1只基金，只需1万块让你当“房东”？

2017年2月23日，中基协党委书记、会长洪磊在“陆家嘴资产证券化论坛”上建议大力发展公募REITs，将公共基础设施和公共服务项目通过公募REITs证券化，使全民共享经济发展成果。洪磊会长的对发展公募REITs的呼吁，让REITs这种比较小众的投资品又进入我们的视野。

何为REITs？

可能大家对REITs这个东西不太熟悉，这是个舶来品, 全称“Real Estate Investment Trust”，中文名叫“房地产投资信托基金”，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说就是，大家把钱交给基金经理，基金经理主要投资的不是上市公司股票，而是房地产，这个咱们中国人民最熟悉，哎哎哎，不就是“炒房”吗？才不是呢，REITs投资的可不只是普通小住宅，而是五星级酒店、大型商场、优质的写字楼等物业，这才是赚大钱的地方。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生，亚洲规模最大的REITs市场是日本。截至2017年1月，在纽交所上市的188只REITs市值9,327亿美元。截至2016年三季度，亚洲市场上共有141只活跃REITs，总市值2,096亿美元，其中日本最为活跃，总市值达到1,160亿美元。

结合中国丰富的房地产资产来看，若中国REITs市场成熟，理论上将会引爆万亿乃至十万亿市值的资本市场。但目前我国仅有一只公募境内REITs基金——鹏华前海万科REITs，至今累计收益率为10.76%。

REITs优点？

1. 分红高。法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人，当然，不同的国家有不同的要求。其他不说，就比如鹏华前海，每年1月都会分红，而且分红很高，今年每份分了5.43元。

2. 回报高。美国REITs上市基金几乎每年都跑赢标普500等指数，只有两年没有跑过CPI。有人发现，在股票和债券的投资组合里加入REITs，会产生更高的回报率，同时降低风险。

REITs在中国？

目前国内的QDII-REITs基金有6只，分别为诺安全球收益不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、国泰美国房地产开发、广发美国房地产人民币、广发美国房地产美元。鹏华美国房地产近三个月的累计收益率为8.2%，境内公募基金就只有鹏华前海万科REITs。其他的一些门槛比较高的REITs产品：

以上都是中国式的REITs产品，实质上只是类REITs，与国际标准的REITs还有一定差距。当前中国发展REITs市场还是有一定障碍的。

1. 政策层面，国家一直未针对REITs立法，这导致REITs市场无标准规则可以遵循，同时在资产收购、REITs发行及交易、合格投资人等角度的规定尚不明朗。

   
   

2. 税收层面，由于海外REITs执行90%高比例分红政策，REITs本身只是投资通道，具备税收传递的功能，这样就可以只对投资人征税，而对REITs免税。而当前国内税收政策在执行层面，REITs投资人面临双重征税的尴尬局面，导致我国目前类REITs产品实际收益率大打折扣，降低了投资人对REITs产品的投资热情。

3. 由于我国房地产价格长期偏高，REITs 的底层资产租金回报率一般并没有预期那么高。所以，我国的 REITs 还属于小众理财产品，是个别物业资产证券化的产物。

鹏华前海万科REITs是什么鬼？

鹏华前海是打着国内首只REITs公募基金出生的，属于封闭式基金，封闭期10年，因此目前只能在二级市场交易，今天总共交易量为35手，净值为100.995元，只需1万块左右就可以当房东了耶。但是丸子通过现可知资料看了一下，其实它并不算REITs基金，甚至还不如之前的类REITs私募产品。

说白了，就是万科修了前海企业公馆，花了8亿元，前海管理局给了万科8年经营权，也就是这8年的运营收入就拿来抵建设费了，可是万科不想等8年才收完钱怎么办？

搞个基金呗，这样一来，万科提前拿到了钱，之后这8年的运营收入就是鹏华前海万科REITs基金的收益，虽然有政策支持，但是该项目还在孵化期，后期怎么样，收益稳不稳定，丸子敢说他自己都不敢保证。

这还都是其次，还有一个重要问题，8年后这个项目要还给前海管理局的啊，基金并没有产权！连产权都没有，这是个什么鬼REITs？没办法，中国式嘛。

所以啊，虽然说REITs这个洋玩意儿在低利率环境（现在不是啊，美国处于加息周期）下还蛮赚钱的，中国喊了快十年了，都是雷声大雨点小。

丸子知道大家想投资的心情非常迫切，但是，再等等吧，相信那一天总会来到，现在大家也可以先通过这些不太正宗的REITs或者QDII-REITs积累投资经验，增加对这种产品的了解，或许也是一种隐性财富呢？

作者微信公众号：丸艺读财