陈涵薇：为什么说，中国房地产税征不得！

“价格肯定是管用的，价格不管用往往是没到足够高。”、“中国的炒房团跑到美国，说美国次贷危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。”、“房地产税降房价是毫无疑问的。”……

官方也好，民间也罢。随着习近平总书记一句“房子是用来住的，不是用来抄的”定性之后，各类经济学家都对即将开征房地产税这一预期提前给出了自己的论点，可谓好不热闹。 

But！But！But！陈老师认为大家既不用过分高兴也没必要提前恐慌。理性而言，虽然舆论搞得沸沸扬扬，但按我国实际国情来看，地产税真正开征还为时尚早。不信？那陈老师带大家先理性的探究一下。 

注：不同于以前针对经营用途的房屋所征收的税款，所谓房地产税，是在以前房产税的基础上再加上了城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等一系列额外项目，它将增加个人持有房屋的成本。 

房地产税的合理性： 

说到增加税收项目，无论哪国政府，合理合法这一点肯定是绕不开的。——这也是我认为近期不会开征的首要原因。 

在大部分有房地产税的国家中，土地是属于私有。因为土地增值，附着于土地之上的房屋也跟着升值，地方政府会向房屋持有人征收房地产税。

但是中国不一样，自古以来，“普天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣”。我国的土地是归于国有的，老百姓手里捏着的其实仅仅只是房屋的所有权以及对土地的70年使用权，而土地租金则等同于在买房时一次性交付。 

这个时候问题来了。房产后期增值了，但这涨的其实仅仅只是土地，房屋则因为老化破损的问题不仅不升值还出现贬值的情况。既然房屋是贬值的，那么征收房产增值税的说法其实是站不住脚的。

大众眼中房地产税的“利”： 

在不少人看来，制定房地产税法具有保障居民以及健全地方主体税种两大优点。 

首先，一旦大家知道，自己持有的房子是每年都需要缴税的。那么，地产行业的投机需求将受到极大的抑制作用，从而保障刚需，使老百姓可以更简单的做到“有房可依”。

其次，房地产税可以健全地方主体税种，为地方政府提供稳定财政收入来源，解决长期中央地方财政职权划分不均的问题。——“为什么很多地方跟房地产捆得那么紧？就是土地财政过分的依靠土地出让金”。 

中国地产谜题的真正起源：

但事实上，问题并没有想象中那么简单。 

去年我国“房地产去库存”政策为何戛然而止，陈老师想大部分朋友都心理有数。 

国家本来想着由一线城市房价的缓步上升为牵头，盘活整个市场。但结果却是：大城市的房价大幅跳涨，三四线城市“我自岿然不动”。——原因很简单，现在的人口正越来越向中心城市聚集。 

在过去，我们一直宣称“劳动创造财富”，“锄禾日当午，汗滴禾下土”。确实，劳动创造价值是一个不变的真理，但是现代社会比之前多出了一个真理：聚集和协同也可以创造价值。 

一个人开发了一个住宅区，另一个人在住宅区附近搞了一个商圈。因为商圈的便利，小区的房子好卖、升值了，而因为小区的房子都卖出去了，商圈的人流量也高了。双方都获得了额外的财富，这叫协同产生的“双赢”。——就像以前，中国人发明了水排、又发明了风箱，但是因为本身是自给自足的小农经济，没办法聚集起来。所以没能组合成蒸汽机，没能产生真正的财富。——就像首尔一个城市就聚集了韩国超过一半的人口，经济越发达，人口聚集的现象就会越严重。而聚集的越严重，三四线城市的房子就越卖不出去(也租不出去)，这本就是恶性循环。

实际情况下房地产税的“弊”： 

在这个一线城市“供不应求”、三四线城市“”，如果我们直接开征房地产税，那问题就大发了。 

这和生产者物价指数的提升会直接影响通胀是一个道理。 

对一线城市的多套房拥有者而言，因为他的房子一直是出租的，如果国家每年都征收房地产税，那么他将很自然而然的把这一成本转嫁到租客身上。——受伤的依然是“无产”阶级。 

而对三四线城市的多套房拥有者来说，他很可能已经是处于房屋既租不出去也卖不出去的窘境之中了，如果额外的非自住房每年都必须缴税，那么本身就已经非常低迷的三四线地产将直接面临崩盘的风险。——“杀鸡取卵”之下，地方财政也将同样走向末路。 

综上所述，陈涵薇老师认为，房地产税在近年直接出台的希望其实是及其渺茫的。作为一个中国人，陈老师想应该没有谁希望自己国家的经济因为“牵一发而动全身”的地产行业直接硬着陆。虽说地产税最终肯定是行业发展到最后的“必由之路”，但就此刻而言，依旧任重而道远。