黑石卸下包袱 潘石屹算盘落空

潘石屹折腾了一年多的甩卖套现计划又双叒叕白忙活了!

9月10日,SOHO中国发布公告称,双方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件,黑石集团终止对公司收购要约。

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也就是说,SOHO中国这单约240亿港元,折合30亿美元的“卖身计划”泡汤,潘石屹的如意算盘再次落空。
受这一消息影响,13日,SOHO中国大跌35%,总市值缩水近63亿港元。

潘石屹甩卖SOHO

潘石屹执意卖掉SOHO中国,不是一天两天了。
90年代,海南房地产泡沫让无数沉溺其中的投机客输得一无所有。而潘石屹却在顶点成功出逃,顺利赚到了人生的第一桶金。
之后,潘石屹离开万通,和美籍妻子张欣创建SOHO中国,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。
2012年,由于看到北京写字楼租金的持续上涨,于是潘石屹决定将公司从开发和销售转向自持物业的模式。
也就是由原来的建房和卖房,变成了自持物业收租金,潘石屹过上“包租公”的日子。正是这次转型,让SOHO中国,开始迅速衰落。
SOHO中国将全部资金储备用来支撑转型过程中的开支,致使SOHO中国2013年起就没拿过地。但随着写字楼购买需求受宏观经济影响有所下滑,依赖租金收入的SOHO中国,赚钱并不轻松。
早在2019年,潘石屹就曾公开吐槽中国写字楼租金回报率低,“美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%,中国租金回报率我都不好意思说”。
据数据显示,从2012年到2018年,SOHO中国营收由161.43亿元缩水至17.21亿元;归母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。
SOHO中国已然变成了鸡肋,与其强撑,不如套现离场。据媒体报道,从2014年开始,SOHO中国就一直在抛售资产

2014年2月,上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股。

2014年9月,凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2016年,上海SOHO世纪广场以32.2亿出售。

2019年9月,建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都等地的2583个地下停车位以7.6亿出售。

至此,潘石屹国内的资产只剩下了:望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街项目、丽泽SOHO、外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场等八处

黑石“就坡下驴”

黑石看好中国商业地产,也不是一天两天了。
黑石是目前全球规模最大的私募股权投资机构。主要业务包括房地产、私募股权、对冲基金解决方案和私募信贷。
其2021年第一季度财报数据显示,目前黑石管理的总资产规模已超6488亿美元,新募集资金规模达到1108亿美元,居全球之首。
近几年,黑石在中国房地产领域的动作非常明显。
疾风财经粗略统计,2018年黑石以12亿美元收购上海怡丰城及其相邻办公大楼;2019年,以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权。同年,又陆续收购了香港国际建投和上海长泰广场;2020年,黑石正式接手总价12亿元的上海香溢花园三期第四栋项目......
业内人士分析,从商业逻辑上看,中国商业地产近几年确实有些尴尬。电商的发展对其造成很大冲击,商业地产本身还存在高负债、高资本驱动的通病。再加之新冠疫情的影响,商业地产短期内的挑战确实存在。
但凭着多次的抄底经验,在黑石的判断里,商业地产长远看还是好生意。从本质上,黑石收购SOHO中国,更像是一次华尔街的廉价抄底行为
2020年3月,黑石第一次与SOHO中国就私有化进行谈判,给出收购交易价为40亿美元,由于这个给价过低,同年8月,SOHO中国公告称谈判终止。
2021年6月,潘石屹还是决定将SOHO中国卖给黑石,而且价格与一年前相比缩水了超20%,只要30亿美元。

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图片来源:SOHO中国公众号截图
从40亿不愿意卖到30亿主动卖,潘石屹貌似做了亏本买卖。但随着收购时间的推进,黑石也逐渐感觉到了“不妙”。
一年时间,中国宏观经济形势以及经济政策的走势都有了变化,共同富裕等概念也提了出来。
SOHO中国旗下物业出租率大幅下滑,2020年净利润同比下降近六成。从2021年上半年的财报来看,实现营业收入8.05亿元,同比下降45%;毛利约6.59亿元,同比下降18%。
SOHO中国与黑石之前在联合公告中提到,收购要约作实生效的先决条件,包括了市场监管总局根据反垄断法批准要约。
8月3日,黑石作为要约方收到市场监管总局通知,对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。要约方及SOHO中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查
于是,在调查还没有出结果的时候,黑石火速反悔了。

何去何从?

近年来,随着SOHO中国的连连甩卖,潘石屹在圈内的口碑早已崩塌。“潘石屹跑路成功了吗?”,成为外界茶余饭后的谈资。
从频繁的兜售行动看,潘石屹已经无心经营SOHO中国,且将其卖掉的态度非常明显。粗略统计,七年时间SOHO中国通过出售资产累计套现近300亿元
手里有钱的潘石屹,早在2011年,就通过妻子张欣的牵头,花了7亿美元买下了纽约曼哈顿广场的一座办公大楼。
2012年,又以同样的方式花6亿美元买下纽约曼哈顿公园大道广场49%的股权。
2013年,潘石屹再花14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。
不难发现,潘石屹早在变卖国内资产之前,就已经开始试水大洋彼岸的地产市场。
此次黑石收购计划夭折,SOHO中国想要在短时间内出售几乎无望
有相关人士指出,未来,潘石屹大概率还会给SOHO中国寻找新的买家。当然也有可能继续自持经营或者散卖物业。考虑到目前内地房地产企业的处境,不排除其私有化退市的可能性。

疾风财经
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