凶猛抢地 债务攀升 新希望地产奔向千亿的门槛上

来源: 黑池财经   

1998年,新希望农业(现更名为新希望六和)在深交所上市,此前一年,这家依靠卖饲料起家的企业已经开始迈进化工行业,在新希望农业上市的同一年,新希望开始涉足房地产业,成立了新希望房地产开发有限公司。

如今除了已经上市的农业板块的新希望六和(SZ.000876),乳业与快消品行业也有了新乳业(SZ.002946),化工板块的宝硕股份如今已经更名为华创阳安(SH.600155)。而在新希望集团列出的四大实体业务板块中,新希望地产仍然缺席资本市场。

这一局面会改变吗?

2017年初新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米,两年后,猛增到了908万平米,到了2019年底,突破1000万平米,达到1057万。

快速拿地的背后,是新希望地产希冀尽快拿到千亿销售额俱乐部门票的奋力一搏。

五年时间销售额翻了将近14倍 距离千亿俱乐部近在咫尺

今年9月,新希望集团旗下两大重要板块作出人事调整:原新希望地产总裁张明贵,出任新希望六和总裁,副总裁姜孟军官升一级,出任新希望地产执行总裁。

成立于1998年的新希望地产,早期主要依托新希望集团体制发展,直到2013年,其销售额也仅仅20亿元左右。2014年,刘永好指派并无地产经验的张明贵出任新希望地产掌门人。此后,新希望地产以大跃进式的步伐开始扩张。

2017年初,新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米,两年后,猛增到了908万平米,到了2019年底,突破1000万平米,达到1057万。

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这与新希望地产凶悍的拿地风格不无关系。

2018年3月,新希望以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%拿下杭州一块地,首次进入杭州市场。

去年3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。

2019年12月,新希望地产经过39轮竞价,以15.1亿、溢价33.6%拿下佛山大良江景地,首次进入佛山市场。

今年9月2日,新希望地产经过72轮竞价,以37.12亿元、63%溢价率再次拿下佛山一宗宅地。

新希望地产每次都是以势必拿下的决心在夺地,从最终成交来看,溢价率都不低。通过高溢价强入一个城市,然后迅速在这个区域集中拿几块地,拿到土地后再找开发商合作开发。

随着土地储备快速扩张,新希望地产每年新开工面积也迅速增长,2016年新开工面积231.91万平米,2019年全年为504.4万平米。

2014年,新希望地产全口径销售额为46.62亿,2019年已经达到了623.1亿,5年时间销售额翻了将近14倍。增速远超集团其它业务。

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与此同时,新希望地产的规模排名在行业内也不断上升。截至2019年末,新希望地产已跻身于行业的TOP50房企之列。

2020年8月份,新希望地产全口径销售额达到546.9亿,在行业内的排名进一步上升至41位。

对于新希望地产而言,其目标或许已经瞄准了同样是跨行业而来的美的置业,2018年,美的置业销售额790亿,到了2019年一跃突破1000亿,拿到了千亿俱乐部的门票。

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而新希望地产距离这一门槛已经近在咫尺。

债务急剧攀升 毛利率逐年下降

随着新希望地产扩张,其债务规模也迅速提升,2015年其有息负债为94.34亿,到了2020年上半年达到了352.11亿。

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2017年,新希望地产净负债率从2016年的126.66%上升到了149.48%,2018年和2019年降低到86.67%和74.57%,而这主要是少数股东权益迅速扩大。

2016年少数股东权益在全部所有者权益中的占比只有10%左右,此后这一数据快速攀升,到了2019年已经达到了42.51%。

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2015年新希望地产全口径销售额为73.66亿,权益销售额为65.38亿。到了2019年虽然全口径销售额达到了623.1亿,但是权益销售额只有352.28亿。

少数权益扩大也导致很大一部分收益被少数股东“拿走”。2019年新希望地产归母净利润为15.79亿,同比下降了13.19%,这也是该数据5年来首次出现下滑。

今年6月,中诚信国际在评级报告中也指出新希望地产近年来合联营企业及项目增多,2019年往来款规模大幅增长,其他应收款的回收情况、其他应付款来源的稳定性或对公司的信用质量产生影响。

由于追逐规模,新希望地产在盈利方面表现并不理想,2017年至2019年,新希望地产毛利率为35.64%、27.81%和27.44%。今年上半年,新希望地产的毛利率进一步降至22.46%。以美的置业对比,其2018年毛利率为32.79%,2019年为31.6%。

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毛利率下降的一个重要原因就是拿地成本过高。2019年中原地产一份房企拿地排行榜单显示,新希望地产仅拿地4宗,耗资却达到了131.15亿,拿地楼面价均价为16682元/平方米,为房企之首。

希望与现实的碰撞

作为新希望集团的创始人,刘永好曾在公开场合表示,新希望是一个农业和食品为主的企业,从来没变过,虽然有地产,但当时做地产是“被地产”。不过,“被地产”的新希望却在房地产市场上展现出凌厉的攻势。

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2019年,新希望地产定下了三年时间冲刺千亿的目标,可以确定的是,新希望地产接下来仍会加大力度扩张规模。

不过新希望的理想也在遭遇现实的冲撞。

在坚持住房居住属性政策大基调的背景下,2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%,为近年来首次出现负增长。商品房销售金额增速也下滑了5.7%。

与此同时,监管部门也加强了对房地产行业融资管控。

去年5月,银保监会的发文明确要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,银保监会多次对信托公司进行窗口指导,要求控制房地产信托规模的增量。

受到融资环境紧缩影响,很多房企拿地意愿的下降,新开工面积增速大幅放缓。在大调控背景下,所有房企都开始变得低调。

受到疫情影响,今年新希望地产营业收入只有49.61亿,净利润5.46亿。

最近,新掌门人姜孟军在接受媒体采访时多次强调,新希望地产不会把规模增长放在首位,而是努力成为一个在新的行业背景下的一家特色房企。

不过就在姜孟军出任执行总裁的当月,新希望地产再次经过72轮竞价,以63%溢价率拿下佛山一宗宅地。

毕竟面对着唾手可得的千亿销售额,新希望地产似乎仍想奋力一搏。

来源: 黑池财经

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